LEISTUNGEN

BERATUNG

DEFINITION
Bauherrenberatung bezeichnet die teilweise oder vollständige Unterstützung des Bauherren bei seinen Aufgaben und Pflichten als Bauherr durch externe, unabhängige Berater. Bauherrenberater erbringen in der Regel keine Leistung aus dem Bereich der Planer und Generalunternehmer, verfügen aber über das notwendige Wissen und Können aus dem gesamten Umfeld der Immobilienwirtschaft. Damit sind Bauherrenberater in der Lage, Anforderungen an diese zu kommunizieren, beziehungsweise deren Ergebnisse und Plausibilitäten zu überprüfen. Dadurch ermöglichen Bauherrenberater auch nichtprofessionellen Bauherren, kompetente und nachhaltige Entscheidungen während der Entwicklung, des Baus und der Nutzung eines Gebäudes zu treffen.

Bauherrenberater konzipieren und planen gemeinsam mit dem Bauherren das Immobilienprojekt. In einer späteren Phase organisieren und leiten die Berater den Projektablauf der Bauarbeiten. Immer öfter managen sie auch das reibungslose und kosteneffiziente Betreiben von Immobilien, womit sie Aufgaben aus dem Bereich des Facilitymanagements übernehmen.

Das Vorgehen der Bauherrenberater ist interdisziplinär: Sie erbringen in der Regel keine Leistungen von Juristen, Betriebswirtschaftlern, Architekten, Ingenieuren oder Facilitymanagern, sondern stellen das für ein bestimmtes Projekt geeignete Team zusammen. Auf diese Weise entwickeln diese gemeinsam mit den Bauherrn die aktuellen und zukünftigen Anforderungen an eine Immobilie und sorgen dann dafür, dass die Anforderungen sowohl im Bau wie auch im Betrieb der Immobilie erfüllt werden.

Die Aufgaben der Bauherrenberater lassen sich idealtypisch in juristische, finanzielle, bauliche und nutzungsoptimierende aufteilen. In der Realität greifen diese Aufgaben in vielfacher Weise ineinander, was die Zusammenarbeit und Vernetzung von Spezialisten aus mehreren Fachgebieten erforderlich macht. Bauherrenberater übernehmen dabei die Rolle des Teamleiters, der die Beteiligten im Hinblick auf das gemeinsame Ziel, ein vollständig anforderungsgerechtes Gebäude, koordiniert. (Def. lt. Wikipedia 2015)

JURISTISCHE AUFGABEN
Die Gesetze und Verordnungen des Planungs-, Bau- und Umweltschutzrechtes stellen in wechselnder Konstellation die wesentlichen Randbedingungen während der Planung und der Erstellung eines Bauprojekts dar. Sie regeln das Verhältnis zwischen den Interessen und Bedürfnissen des Einzelnen (des Bauherren) und den Ansprüchen der staatlichen Gemeinschaft. Die Rechtsordnung bestimmt, wer Grund und Boden besitzen, ihn nutzen und darüber verfügen darf und welche Regeln dafür gelten. Zwingend notwendig für ein Bauprojekt ist die Erteilung einer Baugenehmigung bzw. Baubewilligung.

Bauherrenberater bzw. vom Bauherrenberater bestellte Vertrauensanwälte unterstützen den Bauherren in allen Facetten des Baurechts, dem Entwurf und der Gestaltung der Bau- bzw. der Architektenverträge und der Durchsetzung von Mängelansprüchen. (Def. lt. Wikipedia 2015)

FINANZIELLE AUFGABEN
Ein Bauprojekt ist immer eine Geldanlage für den Investor. Aus diesem Grund muss zur Beurteilung der finanziellen Machbarkeit eine Kostenprognose erstellt werden, die Aussagen über den monetären Aufwand des zu erstellenden Bauwerks zulässt. Bauherrenberater oder die von ihnen bestellten Experten müssen dabei neben den Investitionskosten einer Immobilie auch die operativen Kosten berücksichtigen, also jene Kosten, die über Grundstück- und Erstellungskosten hinausgehen und den Betrieb sowie die Instandhaltung einer Immobilie beinhalten. Daneben gehören die Überprüfung von Kreditangeboten und möglichen Zuschüssen durch Staat, Land oder Gemeinden zu ihrem Aufgabengebiet. Erst nach Erfassung dieser Daten kann ein angemessenes Urteil über die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie gefällt werden.

Mit Beginn der Bauphase setzt die Kostensteuerung als aktives operatives Managementinstrument im Sinne des Bauherreninteresses ein. Auf Basis der im Rahmen der Prognose ermittelten Daten wird umgehend korrigierend eingegriffen, sobald die Kosten den veranschlagten Rahmen überschreiten. (Def. lt. Wikipedia 2015)

BAULICHE AUFGABEN
Neben der Bewertung von Standorten und Grundstücken, der Beurteilung von Bauunterlagen und Plänen gehört die Identifikation spezifischer Anforderungen und die Beratung bezüglich Bauweise, Konstruktion und verwendeter Baumaterialien in Bezug auf diese Anforderungen zu den vordringlichsten Aufgaben der Bauherrenberater bzw. der von ihnen bestellten Spezialisten. Zusätzlich übernimmt der Bauherrenberater die Bau begleitende Qualitätssicherung, Terminkontrolle und Kostenüberwachung innerhalb des Projekts. Ständige Qualitäts- und Kostenüberwachung der Arbeiten sollen die Erstellung der gewünschten Leistungen sichern und eventuelle Schnittstellenprobleme zwischen den Beteiligten vermeiden.

Zur Festlegung des Auftragsumfanges und der geforderten Qualität wird ein Verzeichnis aufgestellt, in dem die im Rahmen eines Auftrages zu erbringenden Leistungen aufgelistet sind.

Daneben sorgen die Bauherrenberater in ihrer Rolle als Projektleiter für die Einhaltung rechtlicher und technischer Bestimmungen, deren Ziel die Gewährleistung von Sicherheit auf der Baustelle und die Gebrauchstauglichkeit des Bauvorhabens ist. (Def. lt. Wikipedia 2015)

NUTZUNGSOPTIMIERENDE AUFGABEN
Im Lebenszyklus einer Immobilie nimmt die Nutzungsphase nicht nur den längsten, sondern auch kostenintensivsten Zeitraum ein. Deshalb suchen Bauherrenberater nach effektiven Strategien, die Zukunftsfähigkeit eines Gebäudes über einen längeren Zeitraum sicherzustellen. Das Facilitymanagement als umfassende Analyse aller Prozesse um, an und in einem Gebäude erhöht die Arbeitsproduktivität in und die Kapitalrentabilität von Immobilien. Wie anforderungsgerechte Immobilien Arbeitsprozesse optimieren und konsequentes Energiemanagement zu Kostenersparnis führt, hat sich in den letzten Jahren idealtypisch im Bereich der Bürogebäudeentwicklung gezeigt. (Def. lt. Wikipedia 2015)

BÜROGEBÄUDEENTWICKLUNG
Bürogebäudeentwicklung bezeichnet den umfangreichen Prozess des Konzeptionierens, Planens, Erstellens und Betreibens einer Büroimmobilie unter Berücksichtigung der ökologischen, ökonomischen und sozialen Nachhaltigkeit.

Der Bauherrenberater strukturiert diesen Prozess für den Bauherrn, der eine Immobilie um-, aus- oder neu bauen möchte. Dazu analysieren die Berater die für ein bestimmtes Unternehmen typischen Arbeitsabläufe und Organisationsformen. Auf Basis dieser Daten entwickeln sie ein unter wirtschaftlichen und ökologischen Gesichtspunkten effizientes Büro, das speziell auf die Anforderungen der Nutzer zugeschnitten ist. Zunehmend geraten dabei auch soziale Faktoren wie Mitarbeiterzufriedenheit und Arbeitsklima in ihrer Wechselwirkung zur Produktivität, und damit zur Wertschöpfung einer Immobilie in den Blick. So belegt eine Studie aus dem Jahre 2005, wie durchdachte Architektur das Kommunikationsklima verbessern, Arbeitsprozesse beschleunigen und den Krankenstand innerhalb eines Unternehmens verringern kann.

In wirtschaftlicher wie in ökologischer Hinsicht tritt das Modell des „flexiblen Büros” zunehmend in den Mittelpunkt des Interesses. Dabei handelt es sich um eine Bürokonzeption, die bereits in der Projektierung und Planung die verschiedenen Verwendungsmöglichkeiten einer Bürofläche berücksichtigt: Wenn sich die Anforderungen an eine Immobilie im Laufe ihres Lebens ändern, wenn zum Beispiel kleinräumige Büros in Großflächenbüros umgewandelt werden müssen, kann der Bauherr dadurch schnell und Ressourcen schonend reagieren. So bleiben bei minimalem Aufwand effiziente Bürostrukturen erhalten. (Def. lt. Wikipedia 2015)

FACILITYMANAGEMENT
Das Facilitymanagement organisiert die Nutzung eines Bürogebäudes. Durch die strategische Verknüpfung einzelner Dienstleister und Services zu leistungsfähigen Netzwerken entsteht ein funktionierendes Arbeitsumfeld, das das Kerngeschäft des Bauherrn unterstützt. Nachhaltig funktionierendes Facilitymanagement braucht die Entwicklung eines strategischen Ansatzes, mit dem die Betreiber für die Herausforderungen der Zukunft gerüstet sind und flexibel auf diese reagieren können.

Idealtypisch arbeitet strategisch ausgerichtetes Facilitymanagement in drei Phasen: In der Analyse-Phase werden der Ist-Zustand der Verwaltung, die Qualität der Serviceleistungen sowie die Kosten für den Gebäudebetrieb festgestellt. In der darauf folgenden Planungsphase werden die Einzelteile des Gebäudebetriebs zu einem funktionierenden Netzwerk verwoben. In der Implementierungsphase kommt es zur konsequenten Umsetzung des entwickelten Betriebskonzeptes.
(Def. lt. Wikipedia 2015)

  Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

VERTRETUNG

Bauherrenvertretung oder Bauherrenberatung bezeichnet die teilweise oder vollständige Unterstützung des Bauherren bei seinen Aufgaben und Pflichten als Bauherr durch externe, unabhängige Vertreter bzw. Berater.

Bauherrenvertreter oder -berater erbringen in der Regel keine Leistung aus dem Bereich der Planer und Generalunternehmer, verfügen aber über das notwendige Wissen und Können aus dem gesamten Umfeld der Immobilienwirtschaft. Damit sind Bauherrenvertreter oder -berater in der Lage, Anforderungen an diese zu kommunizieren, beziehungsweise deren Ergebnisse und Plausibilitäten zu überprüfen.

Dadurch ermöglichen Bauherrenvertreter oder -berater auch nichtprofessionellen Bauherren, kompetente und nachhaltige Entscheidungen während der Entwicklung, der Realisierung und der Nutzung eines Gebäudes zu treffen. (Def. lt. Wikipedia 2010)

  Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

KOSTEN - AUSSCHREIBUNG

KOSTENERMITTLUNGSGRUNDLAGEN
Ermittlung der Mengen und  Massen  als Grundlage für die  Aufstellung der  Leistungsverzeichnisse, auch unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter (Sonderfachleute). Aufstellung von ausschreibungsreifen Leistungsverzeichnissen mit Leistungsbeschreibungen, positionsweise  nach  Gewerken,  gegebenenfalls  unter  Verwendung  standardisierter  Leistungsbeschreibungen. Abstimmung und Koordination der Leistungsverzeichnisse und Kostenanschläge der anderen an der Planung fachlich Beteiligten (Sonderfachleute). Ermittlung der Herstellungskosten nach ortsüblichen  Preisen auf Basis der Leistungsverzeichnisse und unter Verwendung der Kostenanschläge der anderen an der Planung fachlich Beteiligten (Sonderfachleute) als Kostenanschlag (z.B. nach ÖNORM B 1801-1). (Def. lt. HOA 2002)

GESCHÄFTLICHE OBERLEITUNG
Zusammenstellung der Ausschreibungsunterlagen für alle Leistungsbereiche
Durchführung der Ausschreibung
Einholung der Angebote
Überprüfung und Bewertung der Angebote
klärende Gespräche mit den Bietern
Mitwirkung bei der Auftragserteilung
Aufstellung eines Zeit- und Zahlungsplanes
Feststellung der anweisbaren Teil- und Schlusszahlungen unter Zugrundelegung der Prüfergebnisse der örtlichen Bauaufsicht
Kostenfeststellung (z.B. nach ÖNORM B 1801-1). (Def. lt. HOA 2002)

  Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

VISUALISIERUNGEN

Das Architekturrendering oder auch Architekturillustration ist im heutigen Planungs- und Marketingprozess von Architektur, Standorten und Immobilienmarketing nicht wegzudenken und beinhaltet die detailgetreue 3D Visualisierung über eine softwarebasierte fotorealistische Simulation von Geometrie, Materialeigenschaften und Belichtungen innerhalb einer Szene. In der Praxis können mit dem Architekturrendering Innen-, Außen-Ansichten von Gebäuden, Vogelperspektiven auf Objekte, Animationen und auch 360°-Panoramen, erzeugt werden, die realitätstreu ein Projekt illustrieren, wo Grundrisse und Ansichten zu abstrakt und unverständlich wirken.

DARSTELLUNGSFORMEN
Wie auch die professionelle Architekturfotografie fängt die fotorealistische Visualisierung durch das Zusammenspiel von Licht und Schatten die Atmosphäre des Gebäudes ein und erfolgt nach physikalisch korrekten Parametern, maßstabsgetreuen Modellen und detailgenauer Übernahme von Plandaten. Das Architektur-Rendering bietet heute neben der detailgetreuen Abbildung von Gebäuden die technische Grundlage Animation und 360°-Panoramen. Die Darstellungsart kann von abstrakt, stilisiert bis hin zu fotorealistisch reichen.

TOOLS
Ausgangsbasis für maßstabgerechte Visualisierungen sind CAD-Daten, Grundrisspläne und/ oder Schnitte von Fassaden, die über spezielle 3D-Grafiksoftware wie zum Beispiel mit dem Programm Revit modelliert und anschließend durch einen spezialisierten Architekturillustrator bearbeitet werden. Auf der Grundlage von Skizzen, Plänen oder bereits vorhandenen 3D Modellen entstehen qualitativ hochwertige 3D Visualisierungen. Dies können Innen- oder Außenperspektiven sein, Fotomontagen oder Animationen, Tag- oder Nachtperspektiven. Der Berechnung des Lichtes und der Lichtquellen und Materialeigenschaften, die sich auf Objekte und deren Materialeigenschaften unmittelbar auswirken, und die Berechnung der Lichtverteilung innerhalb einer Szene, die sich durch die indirekte Beleuchtung zwischen Körpern äußert, fällt ein besonderer Stellenwert zu. Software-Produkte des Branchenführers Autodesk, die über integrierte Material- und Objektdatenbanken und u.a. gängige Belichtungsmethoden, wie Ray Tracing und Radiosity verfügen, ermöglichen dabei eine detailgetreue und realistische Integration von vorhandenen Materialstudien, Fotos oder auch Licht- und Sonnenstand.

EINSATZBEREICHE
Wo Grundrisse und Ansichten zu abstrakt und unverständlich wirken, schaffen 3D Visualisierungen ein realitätsnahes Bild. Die Einsatzbereiche des Renderings bei den Architektur-Visualisierungen erstrecken sich auf verschiedene Projekttypen und Anwendungen. Der Einsatz von Visualisierungen findet u.a als Simulations-Instrument von geplanten Hoch- und Tiefbauten und bietet in der Qualitätssicherung aufwandgünstige Methoden, Problemstellungen frühzeitig zu erkennen und Maßstäbe und Wirkungen eines geplanten Projektes zu erfassen. Es dient nicht zuletzt involvierten Planern, Fachstellen und Behörden zur Kommunikation und Kontrolle. Im Weiteren ermöglichen die Visualisierungen die Orientierung der Öffentlichkeit über öffentliche Bauprojekte. Im Verkauf oder der Vermietung bzw. Sanierung oder Umnutzung einer Liegenschaft oder für Architektur-Wettbewerbe werden auf diese Darstellungsformen zurückgegriffen. Die Einsatz Bereiche des Architektur-Renderings liegen in den folgenden Gebieten:

Wohnungsbau
Büro-/Gewerbebau
Öffentlicher Bau
Wettbewerbe
Straßenbau
Bahnbau
Flugzeugbau
Tragwerke/Brücken

Die Umsetzung im Rendering liegt heute schwerpunktmäßig in der 3D-Visualisierung, die in allen Kommunikationskanälen – im Exposé, in der Internet-Präsenz, in Pressemitteilungen, in der Außenwerbung wie etwa auf dem Bauschild Verwendung seine Verwendung findet. Auch für Bauanträge oder im Dialog mit Bauämtern haben Architekturvisualisierungen durch die detailgetreue und maßstabsgerechte Umsetzung ins 3D einen hohen Nutzen.

AUFWAND
Da jedes Projekt ist einzigartig, was Umfang, Anzahl und Art der zu erstellenden 3D Visualisierungen, Komplexität der Architektur und Qualität des bereitgestellten Materials angeht reicht der Zeitaufwand von nur wenigen Tagen bis hin zu mehreren Wochen. Bei mittelgroßen Bauprojekten, benötigt die Modellierung erfahrungsgemäß bis zu 3 Tagen, während das eigentliche Rendering, inklusive der Rendering Zeit, zur Umrechnung der Materialdaten in Hochauflösung je nach Größe eines Bildes bis zu drei Tage. Im Bereich der Innenvisualisierungen, liegen die Zeiten oft deutlich niedriger, wobei man im Schnitt von 3 Tagen ausgehen kann. (Def. lt. Wikipedia 2015)

  Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

NUTZWERTGUTACHTEN

PARIFIZIERUNG
Parifizierung ist ein Synonym für den zivilrechtlichen Begriff der Nutzwertberechnung an Wohnungseigentum.

Durch die Nutzwertberechnung wird das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer (z. B. eines Wohnhauses) untereinander bestimmt. Durch die Nutzwertberechnung wird auch erstmals der Berechnungsschlüssel festgelegt (um z. B. den Betriebskostenanteil oder das Stimmrecht der einzelnen Eigentümer zu ermitteln), durch Abstimmungen können die Eigentümer die Berechnungen auch unabhängig von der Parifizierung festlegen, sie ist also nicht zwingend anzuwenden. § 9. (1) des WEG 2002 lautet wörtlich: "Die Nutzwerte sind durch das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen zu ermitteln."

Die Parifizierung ist ebenfalls die Basis für die von allen WohnungseigentümerInnen zu unterfertigenden Wohnungseigentumsverträge.

Die Berechnungsgrundlage der Nutzwerte sind die Nutzflächen. Die jeweilige Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen, Türöffnungen, Treppen, offenen Balkone, Terrassen, Garten sowie Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind. Umstände, die den Wert einer konkreten Wohnung im Vergleich zu anderen Objekten im selben Haus nennenswert erhöhen oder auch vermindern, werden durch Zu- oder Abschläge zur Nutzfläche berücksichtigt (werden vom Gutachtenaussteller definiert). Diese Abschläge werden auch bei Flächen wie Gärten, Terrassen, Balkonen sowie Keller- und Dachbodenräumen angewandt. Flächen in Wohnräumen über welchen eine Raumhöhe von unter 150 cm gemessen wird (in der Schräge in ausgebauten Dachböden) werden mit dem Faktor 0 gerechnet.

Das Ergebnis dieser Berechnung ist der Nutzwert beispielsweise einer Eigentumswohnung.

NEUFESTSETZUNG
Eine Neufestsetzung kann in folgenden exemplarischen Fällen auf Antrag erfolgen:

Wenn im Gutachten gegen zwingende Grundsätze verstoßen wurde
Wenn das Gutachten von den Gegebenheiten abweicht
Wenn aufgrund einer vom Gutachten abweichenden Bauführung sich der Nutzwert eines Anteils um mehr als 3 Prozent ändert
Wenn durch nachträgliche bauliche Vorgänge sich der Nutzwert eines Anteils um mehr als 3 % ändert

Die Kosten und Gebühren einer Nutzwertneufestsetzung sind von den Miteigentümer zu tragen denen Miteigentumsanteile übertragen werden. Für die übertragenen Miteigentumsanteile ist den abgebenden Miteigentümer ein angemessenes Entgelt zu leisten, sofern diese nicht ausdrücklich darauf verzichtet haben. Diese "Ablöse" errechnet sich beispielsweise aus dem Grundstückswert.

Hierbei ist zu beachten, dass es sich bei einer Nutzwertfestsetzung um einen zivilrechtlichen Vorgang handelt und dies nicht mit dem baurechtlichen Vorgang, der Zustimmung zum Bauantrag für die Baugenehmigung, zu verbinden ist. Die Zustimmung von Parteien zur Baugenehmigung begründet kein Verzicht auf das Entgelt für die Nutzwertabgabe. (Def. lt. Wikipedia 2015)

  Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG

Unter einer Liegenschaftsbewertung versteht man die Ermittlung des Verkehrswertes eines Hauses oder einer anderen Liegenschaft zu einem bestimmten Stichtag. Liegenschaftsbewertungen werden erforderlich im Zuge von Verlassenschaften, als Besicherung von Krediten oder auch beim Verkauf von Objekten. Daneben gibt es zahlreiche weitere Anwendungen, wo Liegenschaftsbewertungen erforderlich werden.

Um eine qualifizierte Wertermittlung zu berechnen, ist eine Gebäudebegehung des zu bewertenden Objektes von Nöten. Das zu bewertende Objekt wird beim vor Ort Termin genau begutachtet. Dabei wird sowohl das Grundstück selbst, als auch die wertbeeinflussende Umgebung besichtigt. Alle Gebäude werden von außen und innen in die Bewertung berücksichtigt. Es sind alle wertbeeinflussenden Faktoren in einer genauen und umfassenden Recherche aufzuführen.

Grundlagen für die Wertermittlung bilden Recherchen über relevante Auskünfte sowie Unterlagen der zuständigen Stellen. Diese Unterlagen haben allein tagesaktuelle Aussagekraft.

Auszug der erforderlichen Auskünfte und Unterlagen:

Grundbuchauszug, Flurkarte
Lageplan
Bestandspläne sowie weitere Bauunterlagen
Auskunft über Altlasten, Leibrenten, Baulasten etc.

Auf Grundlage oben genannter Recherchearbeit sowie einer Bestandsanalyse wird das Gutachten erstellt. Aus diesem geht der Verkehrswert Ihres Gebäudes, Grundstücks bzw. Wohnung hervor.

  Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!